Právní poradna

Jak je možné se hájit, když prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti a já figuruji jako ručitel této daně?

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí stanovuje, že poplatníkem daně z převodu nemovitostí je prodávající a kupující je ručitelem. V případě, kdy by daň prodávajícím nebyla uhrazena a ani by nebylo možno takovou daň od prodávajícího možno jinými způsoby vymoci, byl by v takovém případě povinen tuto daň uhradit sám kupující, a kupující by poté mohl uplatňovat regresní nárok po prodávajícím.
Z důvodu předejití takovéto situace radím, aby byla částka odpovídající dani z převodu nemovitostí vždy uložena u schovatele kupní ceny a nebyla tedy prodávajícímu vyplácena společně se zbývající částí kupní ceny a aby byla tato částka po podání daňového přiznání k této dani schovatelem vyplacena na příslušný účet příslušného finančního úřadu.

Jsem spoluvlastníkem nemovitosti, kterou bych chtěl nabídnout k prodeji. Spoluvlastník se mnou dlouhodobě nekomunikuje. Mohu tuto situaci nějak řešit?

O podílovém spoluvlastnictví pojednává zákon č. 40/1964 Sb., Občasný zákoník. V tomto zákoně je také jasně stanoveno, že velikost podílu toho kterého spoluvlastníka určuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Tento zákon stanovuje, že převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají ostatní spoluvlastníci k tomuto předkupní právo, za předpokladu, že nejde o převod osobě blízké. Jste tedy povinen v prvé řadě nabídnout svůj podíl k odkupu právě těmto podílovým spoluvlastníkům. V případě, že s Vámi podílový spoluvlastník dlouhodobě nekomunikuje, radím Vám, abyste druhému spoluvlastníku zaslal písemně a doporučeně oznámení o záměru zcizit Váš podíl na společné věci.

Prodal jsem byt prostřednictvím realitní kanceláře a navzdory tomu, že jsou již vyřízené veškeré záležitosti ohledně převodu nemovitosti, nebyly mi dosud vyplaceny peníze z prodeje. Jakým způsobem vyplácí peníze Vaše realitní kancelář?

Realitní kancelář HIT reality s.r.o. si zakládá na spokojenosti svých klientů a proto se maximálně snaží o to, aby vše proběhlo promptně. Z praxe realitní kanceláře HIT reality s.r.o. dochází k uvolnění kupní ceny prodávajícímu zpravidla do tří pracovních dnů ode dne, kdy je zprostředkovateli, tedy realitní kanceláři, doložen aktuální list vlastnictví prokazující vlastnictví k předmětu převodu kupujícím či smlouva s doložkou vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, pokud se strany nedohodnou jinak. Ve Vašem případě by bylo zapotřebí nejprve prozkoumat, zda-li již skutečně byly splněny veškeré podmínky stanovené Vaší smlouvou pro výplatu kupní ceny a zda-li je realitní kancelář již skutečně v prodlení.

Mám uzavřenou nájemní smlouvu jako pronajímatel. Nájemce má zájem zřídit si bytě trvalé bydliště. Tato možnost není v nájemní smlouvě vůbec řešena. Je možné sepsat nějaký dodatek ke smlouvě, který mi zajistí, že po ukončení platnosti smlouvy bude nájemník povinen trvalé bydliště odhlásit?

Samozřejmě není žádný problém uzavřít s nájemcem dokument, v němž vyslovíte souhlas s přihlášením trvalého pobytu (Vás podpis musí být úředně ověřen), popřípadě můžete vyslovit souhlas ústně na příslušné ohlašovně před pracovníkem ohlašovny. Není ani problém stanovit nějakou přiměřenou sankci nájemci (smluvní poutu) pro případ, že by při skončení nájemního vztahu nedostál své povinnosti a trvalý pobyt by neodhlásil. Co si však budeme namlouvat, pokud tak dotyčný neučiní, je zde sice taková sankce, ale v případě, že Vám ji nájemce dobrovolně neuhradí, nezbude, než se obrátit na příslušný soud. Vy jakožto majitel bytové jednotky však máte odhlásit trvalý pobyt nájemci sám, jak uvádí § 10 odst. 6 písm. c), zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných čísel a o změně některých zákonů, tedy můžete zažádat o zrušení pobytu nájemce, jestliže zaniklo užívací právo nájemce k objektu nebo jeho vymezené části (např. bytu nebo obytné místnosti), jehož adresa je v evidenci obyvatel uvedena jako místo trvalého pobytu nájemce, a neužívá-li nájemce tento objekt.

Měl bych zájem nabídnout prostřednictvím Vaší realitní kanceláře nemovitost k pronájmu. Slyšel jsem o možnosti zahrnout do smlouvy tzv. rozhodčí doložku, která v případě sporu urychlí vyřešení problému. Co je přesně obsahem této doložky?

Rozhodčí doložka je v době, kdy se soudní spory „táhnou“ někdy i roky, vhodný institut pro řešení možných sporů. V nevhodných rukou však rozhodčí doložka může spíš uškodit. Obsahem takové doložky je ustanovení, že namísto příslušného obecného soudu žalovaného by v případě sporu rozhodoval ustanovený rozhodce (či rozhodci), a to formou rozhodčího nálezu, který by nahrazoval rozsudek soudu. Takový rozhodčí nález je pro obě strany sporu závazný a následně také vykonatelný. Co mohu maximálně doporučit, za účelem jistoty nestrannosti a profesionality v rozhodování rozhodcem, je využití Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře České republiky a Agrární komoře České republiky.